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Catégorie : Assurance garantie décennale

Loi Elan : Une portée restreinte au niveau de la garantie décennale en cas de travaux sur existants

Loi Elan : Une portée restreinte au niveau de la garantie décennale en cas de travaux sur existants

En ce début juin, le régime d’assurance obligatoire des constructeurs, principalement la garantie décennale, subit quelques modifications en cas de travaux sur existants. Cette réforme par amendement du projet de loi Elan s’est déroulée à l’Assemblée nationale lors de la première lecture du projet de loi Elan. Selon les analystes, la réforme est utile, mais elle pourrait restreindre le champ d’application de la loi une fois adoptée.

Encadrement de l’obligation d’assurance pour les travaux sur existants

Le législateur voulait corriger les effets d’arrêts récents de la Cour de cassation qui ont suscité des désarrois chez les assureurs en construction et les professionnels du secteur. Mais cette réforme pourrait encore aggraver davantage la situation actuelle étant donné que certains points seront exclus de la responsabilité décennale du constructeur. Rappelons que le projet de loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, « loi Elan », intègre une réforme qui a été adoptée en première lecture du vote. Cette réforme concerne le paragraphe III à l’article L. 243-1-1 du Code des assurances qui précise que les assurances obligatoires mentionnées aux articles L. 241-1, L. 241-2 et L. 242-1 ne couvrent pas les dommages aux ouvrages ou éléments d’équipement existant avant l’ouverture du chantier, exception faite des dommages subis par les ouvrages existants incorporés intégralement dans l’ouvrage neuf et qui, techniquement, en deviennent indivisibles.

Un champ d’application très restreint

Les arrêts récents de la Cour de cassation ont suscité des polémiques chez les assureurs et les constructeurs. L’objectif même du vote de ce projet de loi est d’empêcher les effets de la jurisprudence de la Cour de cassation initiée en 2017. Celle-ci soulève la responsabilité décennale du constructeur (article 1792 du Code civil) en cas de désordres affectant les éléments d’équipement, dissociables ou non, insérés dans un ouvrage existant, dès lors qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Mais le champ d’application de ce nouveau texte s’avère très restreint étant donné que seuls les éléments d’équipement existants avant l’ouverture du chantier sont visés, alors que l’autre problème de l’extension de l’application de la responsabilité décennale concerne les éléments d’équipement incorporés à l’existant, après travaux. De plus, une nouvelle intervention par le biais de l’assurance afin de régler le champ d’application de la présomption de responsabilité pourrait provoquer des distorsions entre la portée d’application de la responsabilité et celle de l’obligation d’assurance qui lui est rattachée.

Une nouvelle modification de ce texte s’impose pour lui conférer plus d’intérêt

Le problème sur les effets de la jurisprudence de la Cour de cassation persistera du moment que les dommages liés à l’installation d’éléments d’équipement dans un existant n’entreront plus dans le champ d’application du régime d’assurance obligatoire des constructeurs. Il serait alors urgent qu’une concertation entre le législateur et l’ensemble des instances professionnelles concernées se tienne en vue de modifier ce texte de ce projet de loi. En l’état, la reforme du régime de responsabilité présenté en première lecture du vote n’offre que très peu d’intérêt.

Les métiers assujettis à l’obligation d’assurance décennale

Les métiers assujettis à l’obligation d’assurance décennale

La garantie décennale est une couverture indispensable et obligatoire qui présente un double enjeu, autant pour les professionnels de la construction que pour les propriétaires. En effet, cette assurance obligatoire couvre la responsabilité des constructeurs pendant une période de 10 ans après la livraison de l’ouvrage en cas de dommages ou de malfaçons constatés sur celui-ci. Elle permet aux propriétaires d’obtenir une réparation une fois que la responsabilité du constructeur est prouvée. La responsabilité des constructeurs porte sur les dommages constatés, même résultants d’un vice du sol, à partir du moment où ils compromettent la solidité de l’ouvrage, son étanchéité horizontale ou l’étanchéité des parties enterrées qui le rendent par conséquent impropre à son occupation. Ce contrat concerne tous les métiers du bâtiment dès lors que leur intervention implique des risques de dommages sur la construction. Quels sont les différents métiers du bâtiment assujettis à l’obligation d’assurance décennale ?

Les activités concernées par l’obligation d’assurance décennale

Les entrepreneurs du bâtiment sont principalement concernés par l’obligation d’assurance décennale. Mais selon une liste non exhaustive de la chambre de métiers, plusieurs professionnels sont soumis à l’obligation d’assurance dès lors que leurs métiers consistent à construire ou intervenir sur un ouvrage. Parmi ces activités, on peut citer entre autres la réalisation de fondations, la maçonnerie, la menuiserie, l’électricité, la peinture, la vitrerie – miroiterie, la plomberie, le carrelage, la charpente, la fumisterie, le ramonage, la serrurerie, l’isolation (thermique, acoustique), l’aménagement intérieur, le paysagisme, la taille et pose de pierre.

A part les professionnels impliqués directement dans la construction de bâtiment, d’autres professionnels du secteur immobilier et de la construction sont également tenus de souscrire une garantie décennale. C’est notamment le cas des architectes, promoteur immobilier, fabricant d’éléments destinés à la fabrication ou à l’équipement, ou encore des professionnels assurant l’installation d’équipements, la rénovation, la pose d’embellissements.

Variation du contrat en fonction du niveau de risque professionnel

Comme tous contrats d’assurance, la tarification de la garantie décennale varie en fonction du risque. Ainsi, les compagnies d’assurance évaluent le risque que représente un professionnel du bâtiment en fonction du type d’activité et du niveau d’intervention dans la phase de construction. La raison est que certains métiers sont exposés à de plus grands risques que les autres, et leur prime d’assurance sera par conséquent plus élevée. Présenter des justificatifs sur ses qualifications, expériences et chantiers réalisés est donc indispensable pour un professionnel afin de trouver une bonne couverture décennale. L’activité de maçonnerie est par exemple exposée à un plus grand risque que l’activité de peinture extérieure. Une différence tarifaire est donc notable entre les deux métiers.

La garantie décennale et les dispositifs législatifs

En France, les obligations en matière d’assurance construction, dont la garantie décennale est introduite par la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Selon la loi Pinel de juillet 2014 sur les activités faisant l’objet d’une obligation d’assurance, les professionnels sont tenus de mentionner les coordonnées de l’assurance souscrite sur tous les devis et factures. L’application de cette loi a été accompagnée de contrôles renforcés pour vérifier l’existence de l’assurance. Les professionnels doivent d’ailleurs présenter des justificatifs afférents avant chaque début de chantier.

 

La construction de maison en paille, désormais couverte par l’assurance décennale

La construction de maison en paille, désormais couverte par l’assurance décennale

Ces dernières années, l’utilisation de l’éco-matériau a le vent en poupe dans le domaine de la construction. La paille est de nouveau au cœur de l’actualité ! Ce matériau ancien est remis au goût du jour avec l’utilisation de techniques modernes et se retrouve actuellement dans la majorité des bâtiments eco-responsable. En France, on compte en moyenne 500 constructions à remplissage « paille » par an autant pour les maisons individuelles que les logements sociaux, les écoles ou encore les bâtiments de bureaux. Contrairement aux idées reçues, la paille utilisée dans la construction est parfaitement isolante et éligible à l’assurance décennale.

Matériau écologique, isolant et durable

La paille est un matériau écologique issu de la récolte des céréales. Cette tige de blé, d’orge, d’avoine et de seigle répond parfaitement aux exigences actuelles de la construction (RT 2012) en termes de résistance thermique, d’inertie et de perspirance. Cet isolant naturel peut être utilisé pour les bâtiments avec ou sans une ossature en bois. La paille porteuse est une technique utilisée en Amérique du Nord, au Nebraska depuis la fin du XIXe siècle. Contrairement à la maison en paille des Trois petits cochons, le simple souffle du grand méchant loup ne suffit pas pour détruire une vraie maison en paille utilisant la technique Nebraska. C’est une excellente alternative écologique et durable. Les constructeurs pailleux estiment qu’une maison en paille peut tenir environ 200 ans. De grande qualité, calibrée, non-traitée et densité élevée, la paille est un peu plus chère que la laine de verre à cause de la main-d’œuvre nécessaire à la construction, mais elle est beaucoup plus durable, perméable et antisismique pour garantir une meilleure isolation thermique et phonique.

Une véritable spécialité couverte par la garantie décennale

L’éco-construction est devenue une véritable spécialité pour de nombreux professionnels dans les métiers du bâtiment : maçon ou constructeur pailleux. Les règles professionnelles élaborées en 2011 et applicables depuis le 1er janvier 2012 éditent les règles de la construction en paille. Elles permettent aux constructeurs d’obtenir auprès des compagnies d’assurance une garantie décennale sous couvert d’une condition de qualification par une institution de formation agréée. Ces règles CP 2012 concernent le remplissage isolant et le support d’enduit. Toutefois, elles ne traitent pas la technique de paille porteuse « Nebraska » même si des professionnels ont déjà réussi à couvrir leur responsabilité décennale pour des maisons en bottes de paille porteuse. Selon les constructeurs, les dimensions de la botte peuvent varier, mais une botte de paille classique mesure environ 45x30x80. Ainsi, les murs sont assez épais et offre par conséquent une résistance thermique de 6 à 7 m2.K/W lorsqu’elle est compressée. Le mur en paille est donc tout à fait adapté à la norme de Réglementation thermique 2012 qui demande une valeur minimale de 4 m2.K/W.

Matériau de construction très résistant au feu

Malgré les nombreux préjugés qui entourent ce matériau écologique et renouvelable par excellence, les murs en bottes de paille résistent à l’incendie étant donné qu’ils ne laissent pas passer l’air une fois compressé. Certes, le retour de cette technique est encore récent. Mais les compagnies d’assurance proposent une garantie décennale, car les techniques de pose ont été toujours respectées.

La prestation indemnitaire de l’assurance décennale pour réparer les dommages

La prestation indemnitaire de l’assurance décennale pour réparer les dommages

L’assurance est un contrat indispensable pour couvrir les risques et réparer les dommages subis ou causés à autrui. Les prestations versées aux assurés peuvent être indemnitaires ou forfaitaires. La prestation indemnitaire concerne principalement la couverture de dommages matériels et corporels. Cette forme de prestation est donc proposée aux propriétaires de bâtiment par l’assurance décennale du constructeur pour réparer les dommages relevant de leur responsabilité. De son côté, la prestation forfaitaire porte sur les contrats individuels comme l’assurance vie, obsèques ou décès. Le principe d’indemnisation, qu’il soit forfaitaire ou indemnitaire, dépend donc du type de contrat d’assurance souscrit. Il existe par ailleurs des contrats qui prévoient deux types de couvertures. C’est notamment le cas de l’assurance emprunteur !

La prestation indemnitaire

La prestation indemnitaire est le fondement de base de l’assurance. Pour un dommage subi ou causé à un tiers, l’assureur est tenu d’indemniser la victime. Que les dommages portent sur les biens ou les personnes, l’assureur propose une indemnisation en fonction du préjudice subi et dans les limites des garanties souscrites par son assuré. La prestation indemnitaire est donc un moyen proposé par les compagnies d’assurance pour compenser une perte en fonction de la nature du sinistre. Ainsi, une expertise est souvent effectuée pour déterminer le montant du dédommagement. En somme, le calcul du montant de la prestation indemnitaire dépend du préjudice subi. Pour une assurance décennale donc, l’indemnisation est basée sur l’importance du dommage constaté dans le délai légal de 10 ans suivant sa réception et non pas en fonction du capital de l’assurance versé par le constructeur avant le début du chantier. Notons que certains contrats d’assurance individuelle servant à couvrir les dommages corporels « accident » utilisent le principe forfaitaire. Ce qui fait que l’assuré reçoit des prestations déterminées dans son contrat en cas de dommages. L’assureur peut ensuite demander un remboursement des indemnités versées par droit subrogatoire conventionnel auprès de l’assureur de l’auteur du sinistre. Une fois que la prestation indemnitaire est versée, l’assuré est en principe libre d’utiliser la somme perçue de la manière souhaitée. Pour les dommages matériels, l’assuré peut choisir entre le remplacement par un autre de même type ou l’utilisation de l’indemnité pour un autre usage.

L’indemnisation forfaitaire

L’indemnisation forfaitaire est un type d’indemnité dont la somme versée est déterminée à l’avance, et ce, indépendamment de la nature du préjudice subi. L’indemnisation forfaitaire concerne généralement l’assurance-vie et l’assurance décès. Le capital ou rente est prédéfini, et son versement se fera suivant les conditions du contrat. Dans le cadre d’une assurance obsèques, l’ensemble des prestations funéraires au décès de l’assuré est défini dans le contrat. Toutefois, l’assuré a le droit de cumuler une assurance avec des prestations de type forfaitaire à une autre assurance de type indemnitaire. C’est par exemple le cas d’une personne ayant souscrit une assurance décès. En cas de décès suite à un accident de la route, le bénéficiaire du contrat reçoit le montant du capital assuré (indemnité forfaitaire) ainsi que les indemnités prévues par l’assurance auto.

Assurance « dommage-ouvrage » et disparition du recours subrogatoire des dommages liés à la garantie décennale

Assurance « dommage-ouvrage » et disparition du recours subrogatoire des dommages liés à la garantie décennale

Les entreprises et les artisans réalisant une construction neuve ou des travaux de rénovation concernant les gros œuvres sont tenus de souscrire une assurance garantie décennale. Ce contrat couvre pendant 10 ans les dommages qui pourraient compromettre la solidité du bâtiment, affecter un élément indissociable de la construction, ou encore rendre le bâtiment inhabitable. Selon un dernier arrêt de la Cour de cassation, la garantie dommage-ouvrage ne peut plus être mise en jeu lorsque les déclarations de sinistres ont été faites après l’expiration du délai décennal.

Une garantie de grand intérêt pour les propriétaires

Si les constructeurs sont tenus de souscrire une garantie décennale, les maîtres de l’ouvrage de leur côté devront souscrire une assurance dommage-ouvrage. Celle-ci permet de réparer rapidement les dommages relevant de la garantie décennale sans attendre une décision judiciaire sur la responsabilité de l’entreprise ayant réalisé les travaux. La compagnie d’assurance proposant la garantie dommage-ouvrage avance le montant des travaux de réparation et se retourne ensuite contre le constructeur impliqué et son assureur pour se faire rembourser. La garantie dommage-ouvrage peut être mise en jeu pendant la période d’application de la garantie décennale du constructeur, même si celui-ci a depuis cessé son activité ou déposé le bilan.

Recours subrogatoire impossible après expiration du délai décennal

En l’espèce, un maître de l’ouvrage a souscrit une garantie de dommage-ouvrage pour les travaux d’extension de son bâtiment. L’entreprise responsable du chantier avait livré les travaux en octobre 2001. En juillet 2011, c’est-à-dire avec l’expiration du délai décennal, le maître de l’ouvrage constate un sinistre relatif à des désordres sur le dallage de l’extension. L’assureur a refusé sa demande de mise en application de la garantie dommage-ouvrage, le maître de l’ouvrage décidé de faire une demande d’expertise judiciaire au cours de laquelle deux nouveaux sinistres ont été rapportés dans un audit de septembre 2011 et déclarés en août 2013. Les deux rapports d’audit sont antérieurs à l’expiration de la garantie décennale. Le maître de l’ouvrage assignait son assureur en paiement, mais ce dernier lui avait notifié un refus de garantie pour cause de déclaration tardive, comme quoi les déclarations ont été effectuées après l’expiration du délai décennal. Ce caractère tardif rendait tout recours subrogatoire de la part du maître de l’ouvrage impossible.

Une décision judiciaire rejetant la demande de l’assuré

La Cour de cassation confirme le rejet de la demande de l’assuré devant la Cour d’appel en rappelant que  la jurisprudence, découlant de l’article L.114-1 du Code des assurances, précise que l’assuré est en droit de déclarer un sinistre dans les deux ans de sa révélation même après expiration de la garantie. Elle ajoute par ailleurs que malgré cette possibilité, l’assuré n’est pas dispensé du respect d’obligation de diligence sanctionnée par l’article L.121-12 du Code des assurances. En l’espèce, l’assureur a privé son assuré du recours subrogatoire de l’assurance dommages-ouvrage pour retard dans la déclaration des sinistres. Lorsque la perte du recours subrogatoire résulte donc du fait de l’assuré, l’assureur est déchargé de toute responsabilité envers l’assuré. Ce nouvel arrêt vient donc restreindre le champ d’application de la précédente jurisprudence portant sur la déclaration des sinistres même après expiration de la garantie.

Obligation d’assurance dommage-ouvrage et d’assurance décennale avant le démarrage du chantier

Obligation d’assurance dommage-ouvrage et d’assurance décennale avant le démarrage du chantier

Avant le début du chantier, la souscription d’une assurance obligatoire autant pour le constructeur que pour le maître de l’ouvrage. En effet, les deux parties doivent souscrire un contrat d’assurance ; une assurance décennale pour l’un et une assurance dommage-ouvrage pour l’autre. Selon la loi (art. L. 241-1 et L. 243-3 du code des assurances), l’absence d’une assurance couvrant la responsabilité décennale d’un constructeur ou d’un artisan dans le bâtiment l’expose à une amende de 75 000 € d’amende et 6 mois de prison. Pour le maître de l’ouvrage, la souscription d’une assurance dommage-ouvrage est obligatoire. Cependant, il n’est pas sanctionné en cas de non-souscription avant l’ouverture du chantier.

Indemnisation des dommages relevant de la garantie décennale

L’assurance dommage-ouvrage est un contrat indispensable lors de la réalisation de travaux d’une certaine importance qui touchent au gros œuvre ou sont susceptibles d’affecter la solidité du bâtiment (planchers, plafonds, murs porteurs, charpente…), mais elle n’est pas toujours souscrite par le maître d’ouvrage. La souscription d’une assurance dommage-ouvrage est indispensable pour permettre la réparation rapide des travaux relevant de la garantie décennale sans attendre une décision judiciaire pour déterminer la responsabilité du constructeur. Lorsque le maître de l’ouvrage est couvert par une assurance dommage-ouvrage, son assureur avance le montant des travaux de réparations et se retournera ensuite contre l’assureur RCD (responsabilité civile décennale) du constructeur intervenu sur le chantier et présumé responsable des désordres. Cette assurance permet aussi d’obtenir un gain de cause même si le constructeur a, entre temps, cessé son activité ou déposé son bilan.

Pas de doublon avec la garantie décennale

Contrairement à ce que peuvent penser certains maîtres de l’ouvrage, l’assurance dommage-ouvrage ne fait pas double emploi avec la garantie décennale. Il faut savoir que c’est ce double emploi avec la garantie décennale qui induit les maîtres de l’ouvrage à l’erreur. Ils décident ne plus souscrire à une assurance dommage-ouvrage à la présentation du constructeur de son attestation de garantie décennale alors que sa souscription donne droit deux assurances susceptibles de prendre en charge les réparations. Toutefois, le maître de l’ouvrage ne sera indemnisé qu’une seule fois, car son assurance avance les frais dus par l’assureur du constructeur en vue de réparer les dommages. Au même titre que la garantie décennale, l’assurance dommage-ouvrage prend effet à la réception du bâtiment et pendant les 10 ans qui s’en suivent. Le futur propriétaire doit donc vérifier la conformité de l’ouvrage et s’assurer qu’il n’y a pas de dommages ou de vices cachés. Il peut émettre des réserves en cas de défauts visibles. A noter que si des réserves sont émises à la réception du bâtiment, l’assurance dommage-ouvrage n’intervient pas. C’est la garantie parfaitement achèvement qui s’assure de réparer dans ce cas-là les dommages.

Les dommages couverts par l’assurance dommage-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage avance les frais de réparation des désordres compromettant la solidité d’un immeuble ou encore le rendant impropre à sa destination : apparition de fissures importantes, affaissement d’un plancher, rupture d’une canalisation encastrée, risque d’effondrement de la toiture, détérioration de l’installation électrique… Elle assure également les désordres survenant sur les éléments d’équipements indissociables du bâtiment, c’est-à-dire les travaux de dépose, de démontage ou de remplacement nécessitant une détérioration d’une partie de la construction. En somme, l’assurance dommage-ouvrage prend en charge tous les désordres et dommages mettant en jeu la responsabilité décennale du constructeur. Toutefois, cette assurance ne permet pas de prendre en charge les problèmes dus au vieillissement de la maison ou la réparation d’un dégât esthétique.

Dommages réservés à la réception, exclus de garantie décennale travaux

Dommages réservés à la réception, exclus de garantie décennale travaux

La construction d’une maison doit être accompagnée d’un certain nombre de garanties pour assurer la qualité et la conformité des travaux. La garantie décennale travaux est l’une de ces garanties et aussi l’une des plus importantes, car elle couvre pendant une période de dix ans après la réception des travaux les dommages et malfaçons impliquant la responsabilité du constructeur. Mais lors sa souscription, il est important de prendre en compte les exclusions de garantie pour éviter les surprises lorsqu’il faut mettre en jeu la garantie décennale du constructeur suite à l’apparition de dommages ou de malfaçons compromettant la solidité du bâtiment ou les rendant impropres à sa destination. Selon un arrêté rendu par la Cour de cassation le 16 novembre 2017, tous dommages ayant fait l’objet d’une réserve lors de la réception de l’ouvrage ne relèvent pas de la garantie décennale.

Exclusion de la garantie décennale des dommages réservés à la réception

Au moment de la réception d’un ouvrage, le maître d’ouvrage a le droit de faire des réserves sur les désordres constatés, mais cela ne relève pas de la responsabilité décennale du constructeur. La jurisprudence précise que les désordres réservés mettent en jeu d’autres garanties, car la notion même de la garantie décennale implique l’apparition de dommages pendant la période de 10 ans après la réception de l’ouvrage.

En se référant aux dispositifs de l’article 1792-6 du Code civil, le maître d’ouvrage aurait dû mobiliser la garantie de parfait achèvement (GPA) dès la réception. Celle-ci lui permet d’obtenir du constructeur les réparations des dommages constatés dans un délai d’un an à compter de la réception. En l’espèce, le maître de l’ouvrage a confié la construction d’une maison à un entrepreneur qui à son tour confie les différents postes de construction à plusieurs entreprises. Mais à la réception de l’ouvrage en septembre 2003, le maître de l’ouvrage a constaté des dommages et émet des réserves. Ces réserves concernent des fissures sur la dalle d’une des chambres et le ravalement. L’entrepreneur et les différents intervenants n’ont pas levé les réserves en mettant fin aux désordres constatés, le maître d’ouvrage demande alors une expertise qui a par la suite précisé que les désordres présentent un danger pour la solidité de la maison. Le maître d’ouvrage les a donc assignés en réparation du préjudice subi sur le fondement de sa responsabilité décennale pour aggravation des fissures et apparition de nouveaux désordres.

Rejet de la demande du maître d’ouvrage sur fond de réserves à la réception

Les juges du fond ont rejeté la demande du maître d’ouvrage sur la mise en jeu de la garantie décennale concernant les désordres réservés à la réception de l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage se pourvoit en cassation, mais la troisième Chambre civile de la Cour de cassation confirme ce jugement par arrêté du 16 novembre 2017 (n°16-24.537) en rappelant la garantie décennale couvre les désordres affectant la solidité de la structure de l’ouvrage à condition que les désordres n’aient pas fait l’objet de réserves à la réception.

La garantie décennale et les autres garanties pour couvrir la VEFA

La garantie décennale et les autres garanties pour couvrir la VEFA

La VEFA ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est devenue une solution très prisée par les personnes qui souhaitent acquérir des biens neufs. Cela consiste à acheter in logement qui est encore dans son état de projet. L’achat se fait juste après avoir vu le logement sur plans et en animation 3D. La VEFA est une vente de promesse, le futur acquéreur doit veiller à ce que le projet soit accompagné d’un certain nombre de garanties. L’achat de maison ou appartement qui n’est pas encore sorti de terre est une grande prise de risque qui mérite une grande réflexion sur le choix du promoteur. Mais il faut savoir que le contrat de réservation d’une VEFA est très détaillé de manière à ce qu’il soit le plus sécurisant pour le client. C’est pour cette raison que la VEFA est toujours accompagnée de deux types de garanties, l’une est liée à l’opération immobilière et l’autre concerne directement le bien immobilier à l’exemple de la garantie décennale. Ces garanties sont obligatoires dans le cas d’une VEFA et doivent ainsi figurer dans le contrat. Il est impératif de vérifier ces garanties au moment de signer le contrat de réservation du bien.

Les garanties sur l’opération immobilière

Les garanties sur l’opération immobilière regroupent la garantie de remboursement et la garantie d’achèvement. La garantie de remboursement est une protection en cas de défaillance du promoteur pour achever le logement. Après l’annulation de l’acte de vente, l’assureur du promoteur rembourse en intégralité le futur acquéreur. La garantie d’achèvement assure l’achèvement et la livraison du logement même en cas de défaillance du promoteur.

Les garanties du bien immobilier

Les garanties sur le bien immobilier concernent les différentes garanties pendant et après la construction du logement : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. La garantie de parfait achèvement couvre tous les éventuels désordres ou défauts de conformité portant sur le gros œuvre. Cela peut concerner les dommages constatés sur les cloisons, le problème d’installation des ouvrants, l’orientation du bâtiment…

Ces désordres doivent être signalés au promoteur sur un procès-verbal au moment de la livraison du logement ou par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai maximum d’un an. La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, couvre les vices cachés ou les défauts du second œuvre. Elle concerne les anomalies constatées sur les portes et fenêtres, les canalisations, la robinetterie, les sanitaires, les radiateurs, les revêtements… A noter que les mauvaises utilisations et les défauts d’entretien de ces équipements ne relèvent pas de cette couverture.

Le promoteur doit être avisé de ces anomalies par lettre recommandée avec accusé de réception. La garantie décennale couvre tous les malfaçons et vices de construction qui compromettent la solidité du logement ou le rendent impropre à sa destination.

Alors que le propriétaire peut signaler à tout moment ces dommages au promoteur lorsqu’ils se produisent dans un délai de dix ans suivant la réception des travaux. La garantie décennale couvre les problèmes graves concernant l’étanchéité ou la solidité des différentes parties du bâtiment : les fondations, les murs, les planchers, la toiture, la charpente, les escaliers… Ne sont pas concernés par cette garantie les défauts esthétiques. La garantie décennale du constructeur l’oblige à faire les travaux de réfection lorsque ses responsabilités dans la survenance des dommages sont confirmées.

Belgique : Une possibilité de souscrire une garantie décennale globale à partir du second semestre de 2018

Belgique : Une possibilité de souscrire une garantie décennale globale à partir du second semestre de 2018

 

Si la Belgique était encore en retard par rapport à la France sur l’obligation d’une assurance décennale, les choses se bousculent à partir du second semestre de 2018 avec l’application de la nouvelle loi Peeters. En effet, les entrepreneurs, les architectes et tous les autres professionnels qui exécutent des travaux de construction doivent s’assurer pour leur responsabilité décennale. Cette assurance procure au maître d’ouvrage une couverture contre les dommages pouvant impacter la solidité et la stabilité d’une habitation et aussi contre une éventuelle faillite d’un entrepreneur. Tous les travaux de construction ou de rénovation nécessitant un permis d’urbanisme après le 1er juillet 2018 doivent souscrire une garantie décennale.

Une répercussion sur le coût des travaux

Il va de soi que cette obligation de garantie décennale aura un impact sur le tarif appliqué par les acteurs de travaux de construction en Belgique. Pour le maître d’ouvrage, la solution pour réduire les factures ou les notes d’honoraires de l’architecte, des entrepreneurs et des sous-traitants qui interviennent sur le chantier serait de souscrire lui-même une police d’assurance décennale globale.

Une indemnisation immédiate avec l’assurance globale

Le choix d’une assurance décennale globale est plus confortable et plus efficace pour le maître d’ouvrage dans la mesure où il n’y a qu’un seul contrat et un seul contact à s’adresser pour l’ensemble de ses demandes et litiges en cas de problème. D’autant que le traitement sera très rapide en cas de malfaçons ou de dommages, portant atteinte sur la solidité et la destination de l’ouvrage. Dans le cas où les différents intervenants du chantier ont chacun souscrit une assurance propre, il serait plus difficile pour le maître d’ouvrage de savoir vers qui et quelle compagnie d’assurance se retourner pour faire jouer la garantie décennale. Une assurance globale souscrite par le maître d’ouvrage évite les longues procédures judiciaires pour déterminer la responsabilité des intervenants et les parts à payer pour la réparation des dommages ou l’indemnisation. En effet, le maître d’ouvrage justifie l’existence des dommages qui relèvent de la responsabilité décennale et l’assureur se charge immédiatement de l’indemniser sans que le maître d’ouvrage soit obligé d’assigner séparément chacun des intervenants.

Possibilité de transférer l’assurance globale en cas de revente de l’habitation

Une fois que la nouvelle loi Peeters entrera en vigueur, l’assurance décennale sera obligatoirement transférée au nouveau propriétaire en cas de revente de la maison. L’intérêt de l’assurance globale dans ce cas précis est qu’elle est non nominative comme elle porte sur l’adresse de l’habitation et non pas sur les intervenants. En effet, la souscription d’une assurance globale se traduit par une seule attestation d’assurance au lieu d’une attestation par partie impliquée. Cette assurance souscrite par le maître d’ouvrage couvre automatiquement tous les entrepreneurs, sous-traitants, architectes et bureaux d’étude, dont la responsabilité peut être engagée en cas de dommages constatés après la réception des travaux et relevant de la garantie décennale.

La garantie décennale de menuiserie sur les travaux de PVC

La garantie décennale de menuiserie sur les travaux de PVC

L’intervention des menuisiers professionnels n’est pas à l’abri de malfaçons ou de vices pouvant avoir des conséquences importantes sur le bâti. Rampe d’escalier cassée, boiserie fendue et volets pourris, autant de problèmes pourraient être causés par un défaut d’étanchéité des ouvrants. Et dans tous les cas, les propriétaires voudront une réparation. C’est pourquoi ces menuisiers ont besoin de souscrire une assurance garantie décennale. Cette assurance permet de couvrir la responsabilité du menuisier pour une durée de 10 ans à compter de la date de réception des travaux. Elle est mise en jeu au cas où les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination ou encore affectent la solidité des biens d’équipement. Avant le début du chantier, le menuisier et les autres professionnels du bois doivent présenter une justification de garantie décennale à leurs clients. Mais il faut être attentif, car la garantie décennale du travail sur le bois n’inclut pas automatiquement une couverture pour la pose de menuiseries en PVC selon le jugement rendu par la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 14.9.2017, P 16-19.626). En effet, le menuisier travaille surtout le bois, mais son aptitude peut lui permettre aussi de travailler de nouveaux matériaux comme le verre, l’aluminium et le PVC. Le professionnel doit ainsi vérifier que son contrat de garantie décennale couvre la pose des menuiseries fabriquées avec ces matériaux et les dommages qui pourraient survenir dans un délai de 10 ans suivant leur pose. Dans ce jugement de la Cour de cassation, il est particulièrement difficile pour un professionnel de vérifier qu’il dispose bien d’une couverture optimale en cas de malfaçons au moment de souscrire une assurance décennale. Selon la Cour, il ne suffit pas de vérifier l’existence d’une assurance décennale et responsabilité civile dans le devis proposé par les assureurs. Une vérification dans le détail est nécessaire avant d’engager des travaux de menuiserie, c’est-à-dire que le type de travaux engagé doit bien figurer dans la liste des travaux assurés.

Etre attentif sur les détails

En l’espèce, un maître d’ouvrage a rencontré ces problèmes de détail précités. Il a fait appel au service d’une entreprise de menuiserie générale pour des travaux de menuiserie en PVC. L’entreprise est couverte par une garantie décennale uniquement pour des travaux dans la rubrique « bois », et il s’avérait que les travaux de PVC comme la pose de fenêtres étaient exclus de l’assurance. Même si l’entreprise est assurée pour la construction de maisons à ossature bois, elle n’est pas automatiquement assurée pour la construction de la charpente en bois. Le contrat de l’assureur prévoit une case différente qu’il fallait cocher au moment de la souscription. Ainsi, le maître d’ouvrage doit donc examiner minutieusement l’attestation d’assurance, les travaux couverts et énumérés dans le contrat afin de connaitre ceux qui sont inclus dans la garantie décennale et ceux qui ne le sont pas. La Cour de cassation a conclu que l’entreprise doit déclarer précisément ses activités à son assureur de manière à ce que ce dernier n’ait pas à vérifier ses déclarations, car un manque de détail peut conduire à un refus de garantie.