Trouver une assurance

En France, la plupart des assurances couvrant des dommages prévoient une franchise, les contrats en assurance décennale en font partie.

Pour rappel, la franchise représente la somme qui reste à la charge de l’assuré en cas de sinistre.

Les assureurs appliquent la franchise pour deux raisons :

• Responsabiliser l’assuré sur les sinistres qu’ils ont générés.
• Décharger les assureurs de l’indemnisation des petits dommages. Le montant est moins important, mais l’indemnisation coûte cher en frais de gestion.

Le constructeur ou maître d’œuvre prend connaissance de son montant dès la souscription d’une assurance décennale. En effet, le montant de la franchise est fixé dans le contrat en fonction du montant des réparations nécessaires. A noter que la franchise des assurances obligatoires, y compris l’assurance de responsabilité décennale, ne peut pas pénaliser la victime de l’accident ou du dommage.

La franchise fixée dans le contrat d’assurance

Selon les articles L 241-1 du Code des assurances et 1792 du Code civil, la souscription d’une assurance décennale est obligatoire pour tout constructeur. Cette assurance couvre les désordres pouvant apparaître dans les dix ans qui suivent la réalisation des travaux. L’annexe I de l’article A 243-1 prévoit une clause type sur la part d’indemnisation de l’assureur et de son assuré. Il est précisé qu’une partie de l’indemnité reste à la charge de l’assuré. Le montant de cette franchise est fixé aux conditions particulières. Celui-ci est inopposable aux bénéficiaires des indemnités.

Franchise de l’assurance de dommage

En assurance de dommage, le recouvrement de la franchise est très simple. Aucun versement ne sera effectué lorsque le montant du dommage est inférieur à la franchise stipulée au contrat. En cas de dépassement de la franchise, l’assureur doit indemniser le dommage : sans déduction en cas de franchise simple et avec déduction en cas de franchise absolue. Le constructeur ne peut s’opposer à la réduction de l’indemnité perçue sachant qu’elle est fondée sur le contrat d’assurance.

La franchise simple : L’assureur ne garantit pas les sinistres inférieurs à la franchise. Par contre, l’indemnisation se fait intégralement sans franchise dès lors que le montant du dommage dépasse celui de la franchise.

La franchise absolue : Elle est instaurée pour éviter les exagérations et fraudes sur le montant des petits dommages pour être indemnisés intégralement. Les assureurs déduisent de l’indemnisation des sinistres une somme forfaitaire ou d’un pourcentage, quel que soit son montant. L’assuré obtient toujours une indemnisation en s’acquittant de sa franchise, que le dommage soit inférieur ou supérieur au montant de la franchise.

Franchise de l’assurance de responsabilité

En assurance de responsabilité par contre, ce recouvrement peut être plus compliqué. La raison est que c’est la victime qui sera indemnisée. Deux cas de figure peuvent se présenter.

D’un côté, il est possible au tiers lésé de s’opposer à la franchise. L’assureur déduit le montant de la franchise de l’indemnisation qu’il versera ensuite à l’assuré.

De l’autre côté, la franchise est inopposable au tiers lésé dans le cas des assurances obligatoires. Dans ce cas-là, la victime sera indemnisée intégralement. L’assureur se retourne ensuite contre son assuré pour le remboursement de la franchise.

Faire construire ou acheter un logement neuf sur plan permet de bénéficier de certaines garanties couvrant la réparation du logement. La garantie décennale est l’une de ces garanties, elle est très importante pour assurer la longévité de l’ouvrage. Passé le délai légal de la garantie décennale, la responsabilité sur les désordres éventuels revient au propriétaire. Faire réaliser un audit de l’ouvrage est conseillé pour connaître son état avant l’expiration de cette garantie.

Les garanties transférées à la réception ou l’achat d’un logement neuf

A sa réception, le logement est couvert par trois types de garanties qui varient en fonction du délai de couverture.

• La garantie de parfait achèvement engage la responsabilité de l’entreprise dans la réparation des malfaçons constatées à la réception. Les désordres doivent faire l’objet d’une réserve pour assigner légalement la responsabilité de l’entreprise. Cette garantie est valable pendant un an après la réception.
• La garantie biennale permet de s’assurer du bon fonctionnement des équipements indissociables à la construction. Le propriétaire bénéficie de cette garantie pendant deux ans.
• La garantie décennale porte sur les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropres à sa destination. Le propriétaire doit par conséquent souscrire une assurance dommage-ouvrage pour obtenir rapidement une réparation des dommages de nature décennale. L’assurance l’indemnise et recherche ensuite le responsable du désordre pour obtenir un remboursement.

La souscription d’une assurance construction inclut ces différentes garanties. Chez certains assureurs offrent aux professionnels du bâtiment l’accès à ces différentes couvertures à la souscription d’une assurance décennale. Mais quelle action le propriétaire ou l’acheteur peut recourir dès lors que le délai de 10 ans de la garantie décennale est dépassé ?

Les recours possibles pour rester couvert après la garantie décennale

Comme présenter plus haut, la garantie décennale permet donc de couvrir l’ouvrage pendant dix années après la date de signature de la réception. La prise de possession des lieux est également reconnue comme réception tacite de l’ouvrage.

Mais après l’écoulement de la garantie décennale, quel recours reste-t-il au propriétaire suite à l’apparition d’un désordre. Légalement, il n’y en a plus, toutes les garanties cessent après l’écoulement de cette période. Il convient donc de tout vérifier avant la fin de la garantie décennale pour éviter que les désordres apparaissent juste après cette période.

Faire réaliser un audit par un expert en bâtiment

Un expert en bâtiment peut accompagner et conseiller un propriétaire, copropriétaire, syndic d’immeuble et collectivité. Il peut réaliser un audit du bien immobilier avant la fin de la période de garantie décennale.

L’audit permet de connaître afin de définir l’état général du bien avant la fin de la garantie décennale du bien. Le propriétaire peut ainsi savoir s’il est nécessaire d’engager un recours. Généralement, l’audit est réalisé vers la neuvième année, juste avant l’extinction de la garantie décennale.

L’audit est la meilleure solution lorsqu’on a un doute sur l’état de l’ouvrage. Un vieillissement prématuré de l’ouvrage pour des malfaçons importantes peut compromettre la solidité de l’ouvrage. La réparation est à la charge de l’entreprise responsable lorsque les dommages apparaissent avant l’expiration de la garantie décennale.

Ces dernières années, les compagnies d’assurance historiques en France ont une moins bonne réputation dans le secteur de la construction. Mais leurs offres sont-elles vraiment désavantageuses comme certains professionnels du bâtiment le décrivent ? Ces assureurs appliquent souvent des tarifs jugés trop élevés pour la souscription d’une assurance décennale. Du coup, beaucoup de professionnels se tournaient vers les assureurs construction en libre prestation de services (LPS), dont les coûts sont nettement plus bas. Cependant, ces derniers rencontrent depuis quelque temps des crises de défaillance. Les professionnels se retrouvaient sans couverture d’une assurance décennale.

Une tarification élevée, mais justifiée

Selon les professionnels du bâtiment, les assureurs historiques ont une part de responsabilité dans la crise de l’assurance construction. Ils décrient la politique tarifaire des assureurs historiques en décennale comme excessives. C’est d’ailleurs l’un des facteurs majeurs qui incitaient ces professionnels à se tourner vers les assureurs étrangers en LPS. Les assureurs historiques estiment que cette tarification est justifiée. Pour un artisan ou auto-entrepreneur, le coût d’une assurance décennale est de 2 000 à 3 000 euros selon l’activité et l’expérience. Ce montant peut être important à première vue comparer aux offres des assureurs en LPS, mais il correspond aux risques couverts et au niveau de garanties accordées. Dans le secteur de l’assurance, y compris l’assurance de responsabilité décennale, le tarif est établi en fonction du risque.

Responsabilité des assureurs en LPS dans la crise

L’assurance construction en France connait une grande crise. Beaucoup d’assureurs étrangers exerçant en LPS sont en faillite ou placés en liquidation, la dernière en date est Qudos Insurance. Les assureurs historiques estiment que les entrepreneurs et les assureurs en LPS sont responsables de cette crise de l’assurance-construction. Certains assureurs en LPS ont profité de la situation économique très tendue pour les TPE afin de leur proposer des prix attractifs. Certains mandataires se présentaient comme courtiers en assurance construction, d’autres intermédiaires se proclamaient experts en assurance décennale. Et bien évidemment, quelques professionnels étaient dupés par ces approches mensongères des intermédiaires et assureurs qui, au final, ne sont pas qualifiées.

Les constructeurs sont les plus touchés

Selon les assureurs, cette crise concerne principalement les entreprises et auto-entrepreneurs. Nombreux ont été séduits par ces prix attractifs et souscrivent une assurance décennale auprès des assureurs en LPS. Très peu d’architectes ont souscrit des offres auprès des assureurs en libre prestation de services. En effet, les architectes DPLG sont nombreux à faire confiance aux assureurs historiques.

Trouver une couverture adéquate avec le BCT

En France, la souscription d’une assurance décennale est obligatoire. Tous les professionnels devront présenter une attestation d’assurance de garantie décennale avant l’ouverture du chantier. Étant donné que les constructeurs génèrent de la sinistralité, ils devront payer des cotisations adaptées au risque encouru. Si les professionnels n’arrivent pas à trouver un assureur, la saisie du BCT (Bureau central de tarification) est une option pour trouver une couverture adéquate. Après plusieurs refus d’assurance, le BCT oblige l’assureur choisi par le souscripteur à remettre une offre.

La conclusion d’un contrat de construction engendre plusieurs obligations pour le maître d’œuvre et le maître de l’ouvrage. Les deux parties sont tenues par de nombreux engagements qu’ils devront honorer. Ceux d’un maître d’œuvre ou du constructeur vont au-delà de la livraison des travaux. Le maître d’œuvre est le professionnel à qui la conduite de l’ouvrage a été confiée. Le constructeur, qu’il soit une entreprise ou un auto-entrepreneur, se charge de réaliser les travaux. Le maître d’ouvrage, qu’il soit une personne morale ou physique, est celui qui est à l’origine du projet. Chacune de ces entités a donc des devoirs et donc des responsabilités respectives. Quelques contrats d’assurance sont obligatoires pour couvrir ses responsabilités au cours des dix années suivant la réception de l’ouvrage : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale. Une assurance de garantie décennale couvre la responsabilité du constructeur en cas de malfaçon affectant la solidité de l’ouvrage. En cas de vente de la maison dans cette période décennale, cette garantie est également transmise au nouveau propriétaire.

Les obligations du constructeur

Le constructeur d’une maison individuelle doit dans tous les cas répondre à certaines obligations. Le constructeur doit disposer de garanties de :

• Livraison délivrée par une compagnie d’assurance ou un établissement de crédit
• Remboursement pour un contrat de construction avec fourniture de plan prévoyant des paiements avant la date d’ouverture du chantier
• Responsabilité professionnelle et décennale

Cela étant, le constructeur doit réaliser les travaux conformément aux :

• Plan architectural convenu
• Code de la Construction et de l’habitation
• Code de l’urbanisme

Après les travaux, le constructeur doit livrer l’ouvrage dans le délai et au prix convenus au contrat de construction.

Abandon de chantier : Quand et comment y faire face ?

On parle d’abandon de chantier lorsque le constructeur a arrêté de manière définitive la réalisation de ses obligations avant d’achever sa mission. Le maître de l’ouvrage est en droit de mettre en demeure le constructeur pour qu’il poursuive l’exécution de ses obligations par courrier recommandé avec accusé de réception. En cas de refus, le maître d’ouvrage peut résilier le contrat et choisir une nouvelle entreprise pour continuer les travaux. Cependant, le constructeur initial doit supporter la hausse du coût des travaux réalisés par le constructeur tiers. Par ailleurs, le constructeur peut justifier l’abandon du chantier en cas de défaut du maître de l’ouvrage, du maître d’œuvre ou encore des autres intervenants sur le chantier.

Les obligations du maître de l’ouvrage

Contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, le maître de l’ouvrage est tenu par plusieurs obligations à la conclusion d’un contrat de construction. Sa première obligation consiste à faciliter au constructeur la réalisation des travaux. Cela implique les aspects matériels et juridiques, dont l’obtention d’un permis d’urbanisme. Il doit aussi prendre en compte l’aspect financier des travaux étant donné que le contrat de construction n’est pas gratuit. En effet, le maître de l’ouvrage doit payer le constructeur des prestations fournies. Rappelons qu’avant le début du chantier, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour un maître de l’ouvrage. Celle-ci permet d’obtenir rapidement la réparation des dommages relevant de la garantie décennale.

Le Bureau Central de Tarification (BCT) intervient avec des dispositions légales et réglementaires qui relèvent du Code des assurances. Beaucoup de constructeurs confient leur responsabilité décennale auprès des assureurs en LPS (libre prestation de services) après un refus d’assurance de responsabilité décennale, mais à quels prix ? Certains LPS sont mis en liquidation, d’autres ont fait faillite par manque d’expertise sur le secteur couvert.

Imposer à la compagnie d’assurance de couvrir l’assuré

Initialement le Bureau central de tarification, créé par la loi du 4 janvier 1958, avait pour objectif de faire respecter l’obligation d’assurance auto. Le champ de compétences du BCT s’élargit progressivement dans d’autres sections :

• La garantie RC médicale
• L’assurance construction (décennale et dommages-ouvrage)
• La garantie catastrophe naturelle
• La garantie RC des locataires, copropriétaires et syndicats de copropriétaires

Dans la section « assurance construction », l’instauration du BCT est relative à la loi 78-12 du 4 janvier 1978. Toute personne physique ou morale peut saisir le BCT sous certaines conditions :

• Personnes assujetties à une obligation d’assurance
• Demande de garantie refusée par une entreprise d’assurance
• Assureurs avec des statuts autorisant la prise en charge du type de risque

L’organisation du BCT est paritaire, avec des représentants des assurés et des assureurs. Sa mission est d’imposer à la compagnie d’assurance retenue par l’assuré de le couvrir. Il fixe le montant de la prime d’assurance à l’assureur désigné pour garantir le risque qui lui a été proposé. Cette obligation est précisée dans l’article L 243-4 du Code des assurances). L’assuré peut demander à un mandataire de son choix de faire la procédure pour son compte.

La procédure de saisie du BCT

Tout le monde peut saisir le BCT après un refus d’assurance obligatoire de la part d’au moins une compagnie d’assurance. L’assuré doit saisir la section compétente par lettre recommandée avec accusé réception dans un délai de 15 jours après un refus explicite ou implicite.

Si le dossier répond aux formalités administratives, le BCT prend une décision au bout de 2 à 3 mois après la saisine. Il fixe le montant de la cotisation et contrait l’assureur désigné à couvrir l’assuré.

S’assurer en LPS pour éviter le BCT, bonne ou mauvaise idée ?

Ces dernières années, il faut reconnaître que l’arrivée des compagnies d’assurance en LPS a permis de réduire de quelques centaines le nombre de dossiers portés auprès BCT. Mais la hausse du nombre des assureurs opérant en LPS en France en faillite remet en cause l’intérêt de ces offres. Les constructeurs sont séduits par des prix bas, quitte à négliger le manque d’expertise des LPS le risque de la construction en France.

S’assurer auprès des LPS ne constitue pas un risque en lui-même à condition de bien décortiquer les offres et l’expertise de l’assureur dans le domaine choisi. Malgré une politique tarifaire agressive, il faut réfléchir à deux fois avant de souscrire une offre quelconque. Une compagnie spécialisée dans le risque automobile n’excelle pas forcément dans la construction. L’accumulation des sinistres dans un secteur non maîtrisé entraine logiquement à la faillite. Et ce sont les assurés qui paient le prix fort en exerçant une activité sans couverture.

Dans le secteur de la construction, la malfaçon aussi appelée « désordre » est un défaut résultant d’une mauvaise exécution des travaux. Cela signifie que la responsabilité des constructeurs est impliquée dans l’apparition d’une malfaçon et sa réparation. Une assurance décennale couvre la responsabilité des constructeurs envers le maître de l’ouvrage. Le champ d’intervention d’une assurance décennale et d’une assurance construction en général est limité aux malfaçons affectant les travaux que les constructeurs ont réalisés. La garantie décennale ne s’applique pas au désordre qui provient d’une cause étrangère.

Mise en œuvre des garanties de l’assurance dommage-ouvrage

Par assurance construction, on entend les différentes garanties auxquelles les constructeurs doivent souscrire. Lorsque le maître de l’ouvrage constate une malfaçon, il peut réparer les dommages subis grâce à son assurance dommages-ouvrage. Il appartient ensuite à l’assureur d’entamer un recours contre les constructeurs responsables.

La loi Spinetta du 4 janvier 1978 encadre l’obligation d’assurance dans le secteur de la construction. Une assurance décennale est une assurance de responsabilité obligatoire pour le maître d’œuvre, une assurance dommage-ouvrage l’est pour le maître de l’ouvrage. Ce dispositif vise à accélérer le préfinancement de la réparation des désordres, sans attendre le résultat d’une expertise pour déterminer le ou les responsables. La mise en œuvre d’une assurance dommage-ouvrage peut se faire :

• D’une part avant la réception des travaux, lorsque le maître de l’ouvrage résilie le contrat de louage d’ouvrage pour inexécution des obligations du constructeur.
• Et de l’autre part après la réception des travaux, lorsque le constructeur n’a pas exécuté ses obligations conformément au cahier de charge.

Ces procédures sont habituellement entamées après une mise en demeure du constructeur, et lorsque celle-ci était infructueuse.

Mise en demeure du constructeur

Avant ou après la réception des travaux, il arrive que le maître de l’ouvrage constate un désordre relevant de la responsabilité du constructeur. Dans ce cas-là, il doit mettre en demeure le constructeur afin d’entreprendre des travaux de réparation. Si le constructeur n’exécute pas ses obligations, le maître de l’ouvrage a le choix entre :

• L’assignation du constructeur sur le fond pour bénéficier de la garantie du contrat dommage-ouvrage
• Le saisi du juge des référés pour la désignation d’un expert
• La déclaration du sinistre à son assureur en dommage-ouvrage

L’assurance en dommage-ouvrage dispose d’un délai de 90 jours faire parvenir une offre d’indemnité. A l’acceptation de l’offre, l’indemnisation est versée sous 15 jours. L’assignation du constructeur directement en référé ou sur le fond devant une juridiction compétente ne permet pas la mise en œuvre de l’assurance dommages-ouvrage.

Mise en œuvre des garanties de responsabilité contractuelle

La mise en œuvre des garanties de responsabilité contractuelle relevant du droit commun peut se faire à deux moments bien précis :

• Avant réception des travaux, pour les malfaçons pré décennale. La réception marque le début de la garantie décennale.
• Après réception des travaux, pour les désordres qui n’entrent pas dans le cadre de la garantie décennale.

Maintien de la responsabilité du constructeur

Après la mise en œuvre d’une assurance dommage-ouvrage, la responsabilité du constructeur reste engagée. L’assureur en dommage-ouvrage introduit un recours contre le constructeur et son assureur au nom du maître de l’ouvrage.